Od 1.4.20010 vstúpila v platnosť Novela zákona NR SR č. 182/1993Z.z.o vlastníctve bytov a nebytových priestorov PDF Vytlačiť E-mail


Od 1. apríla 2010 (v zmysle zákona 70/2010 z 11.2.2010 -  viď plné znenie ) vstúpila do platnosti najnovšia novela zákona NR SR č. 182/1993Z.z.o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.  Jej cieľom je odstránenie niektorých nedostatkov v spôsobe a podmienkach spravovania bytových domov vrátane nebytových priestorov v nich sa nachádzajúcich, teda spresniť definície jednotlivých zákonných pojmov, ktoré viedli k nejednoznačnému výkladu a doladiť rozhodovacie procesy pri správe bytového domu a ďalšie úpravy. Touto novelou zákona sa taktiež dopĺňa zákon č. 118/1996 Z.z. o ochrane vkladov.

Povinnosti spoločenstva vlastníkov

V ustanovení §7b pribudol nový odsek 3, ktorý určuje pre spoločenstvo vlastníkov rovnaké povinnosti, aké má správcovská spoločnosť, a to predložiť do 31. mája vlastníkom bytov a nebytových priestorov správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok. Spoločenstvo súčasne musí vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome. Ak spoločenstvo zaniká, je povinné 30 dní pred skončením jeho činnosti, najneskôr v deň skončenia, predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov ako aj novému správcovi, správu o svojej činnosti vrátane všetkých materiálov súvisiacich so správou domu,  vyúčtovanie použitia fondu opráv domu, ako aj úhrad za plnenia za dom ako celok. Zároveň má povinnosť prebiesť zostatok majetku na účtoch v banke na nový účet domu zriadený v banke novým správcom.

Ochrana vkladov vlastníkov

Zostatok majetku vlastníkov na účtoch v banke musí spoločenstvo previesť na nový účet domu zriadený novým správcom. V §7b ods. 4 zákon výslovne určuje, že majiteľom účtu domu v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome a tento vklad je chránený, akoby bol účtom fyzickej osoby. Nová veta v §8 ods. 3 zákona pritom upravuje práva k účtu domu, ktorý zriadil správca bytového domu, rovnakým spôsobom ako pri účte zriadenom spoločenstvom.

Zmena správcu alebo formy výkonu správy

Do §8a zákona bol vložený nový odsek 3, podľa ktorého dňom skončenia správy domu prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, súvisiacich so správou domu a uzatvorených v mene vlastníkov na nového správcu alebo na spoločenstvo. Pozmenené ustanovenie §8a ods. 8 zákona rieši situáciu, keď dôjde k vypovedaniu zmluvy o výkone správy zo strany správcu. Pokiaľ do jedného roka od výpovede neuzatvorili vlastníci bytov a nebytových priestorov zmluvu s iným správcom ani nezaložili spoločenstvo, vzniká spoločenstvo vlastníkov priamo zo zákona. Správca je povinný o vzniku spoločenstva písomne informovať všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a zabezpečiť registráciu spoločenstva na príslušnom správnom orgáne. Predsedu spoločenstva určí správca. Ak spoločenstvo tvorí viac bytových domov, podľa §14 ods. 7 majú vlastníci v každom dome právo rozhodnúť o rozdelení spoločenstva a osamostatniť sa.

Platby do fondu opráv

Novela v §10 ods. 1 jednoznačne určuje len jeden spôsob platenia preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Tým sa odstránilo znevýhodnenie určitej skupiny vlastníkov pri tvorbe fondu v dome. Podľa novelizovaného §10 ods. 1, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25% z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy, ktoré sú súčasťou bytu. Právna úprava zároveň jasne stanovuje, čo je príjmom správcu a čo je príjmom bytového domu. Ustanovenie §10 ods. 2 zákona taxatívne určuje, čo tvorí príjmy do fondu prevádzky, údržby a opráv domu.

Zodpovednosť vlastníkov

Do § 1 ods. 3 bolo doplnené, že pokiaľ vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní na požiadanie vstup do bytu alebo nebytového priestoru oprávnenej osobe, ktorá má vykonávať opravu, údržbu, odpočet alebo obhliadku a ak potrebný úkon nezabezpečí vlastník sám, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním.

Zmeny v spôsobe hlasovania

Rozhodovanie o opravách je teraz vďaka §14 ods. 2 operatívnejšie. O výbere dodávateľa pre vykonanie potrebných prác na dome, môžu vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodnúť hodinu po začatí schôdze už nadpolovičnou väčšinou zúčastnených vlastníkov, čo značne uľahčuje schvaľovanie potrebných krokov v prípade nezáujmu niektorých vlastníkov. Prakticky o všetkých činnostiach pri výkone správy bytového domu, okrem zmluvy o spoločenstve a zmluvy o výkone správy, sa teraz dá hlasovať aj písomne. Ustanovuje to §14 ods. 3 a § 14 ods. 6. K tomu kroku je možné pristúpiť, pokiaľ sa na hlasovaní na schôdzi vlastníkov nezíde nadpolovičná väčšina. Pri písomnom hlasovaní musia byť dodržané prísne pravidlá (náležitosti hlasovacieho lístka a priebeh hlasovania) a podpis každého vlastníka musia potvrdiť najmenej dvaja overovatelia zvolení na schôdzi vlastníkov. Overenie písomného hlasovania môžu vykonať aj notár alebo obecný úrad.

Registrácie a zápisy do katastra

Návrhu na zápis spoločenstva vlastníkov do registra spoločenstiev je podľa §7 oprávnený podať okrem vlastníka domu už aj splnomocnený zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome do jedného mesiaca po podaní návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Podľa novelizovaného znenia §15 ods. 1 zákona budú mať správy katastra priamo zo zákona povinnosť zapisovať zákonné záložné právo v prospech ostatných vlastníkov v dome bez toho, aby sa vyžadovalo osobitné rozhodnutie a iniciatíva vlastníkov.

Lehota na zmeny je jeden rok

Podľa prechodných a záverečných ustanovení k zákonu sa musia zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve uzatvorené do dňa 1. apríla 2010 uviesť do súladu s novelou zákona do 31. marca 2011. Tie časti zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, budú po uplynutí tejto lehoty neplatné.