Potrebujeme stavebné povolenie? PDF Vytlačiť E-mail


Chcete prestavovať alebo rekonštruovať byt a nie ste si istý, či je k tomu potrebné stavebné povolenie, alebo Vám postačí podať len ohlásenie na príslušnom stavebnom úrade ?

1. Stavebné povolenie ani ohlásenie nepotrebujeme pre bežné udržiavacie práce.
Sú to najmä opravy, výmena fasády, strešnej krytiny alebo povrchu plochých striech, okvapových žľabov alebo odtokových zvodov. Patrí sem aj výmena nepodstatných stavebných konštrukcií , vnútorných priečok, omietok, obkladov stien, podláh a dlažby, komínov, okien, dverí, zábradlí. Rovnako túto povinnosť nemáme pri údržbe a oprave či výmene klimatizačného zariadenie, výťahov, vykurovacích kotlov a vnútorných bytových rozvod. Ak plánujete vymeniť zariadenie bytu napr. kuchynská linka, sanitárne predmety (WC, sprchovací kút, vaňa ), vstavané skrine alebo maliarske a natieračské práce, tiež nemusíte podať ohlásenie stavebnému úradu.
2. Stačí podať ohásenie -  stavebné povolenie nepotrebujeme
pri jednoduchých a drobných stavbách stavbách, prístavbách či nadstavbách ak tak určil stavebný úrad v územnom rozhodnutí Pri drobných stavbách, ktoré dopĺňajú hlavnú stavbu a neovplyvňujú životné prostredie, tiež pri stavebných úpravách, ktorými nemeníte vzhľad a spôsob užívania stavby, nespôsobujete zásahy do nosných konštrukcií a neohrozujete stabilitu a záujmy spoločnosti.
Jednoduché stavby sú :
  • bytové budovy, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 300 m2, majú jedno nadzemné podlažie, môžu mať aj jedno podzemné podlažie a podkrovie,
  • stavby na individuálnu rekreáciu,
  • prízemné stavby a stavby zariadenia staveniska, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 300 m2 a výšku 15 m,
  • oporné múry,
  •  podzemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 300 m2 a hĺbka 6 m.

Drobné stavby sú :
  • prízemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a výška 5 m, napríklad kôlne, práčovne, letné kuchyne, prístrešky, zariadenia na nádoby na odpadky, stavby na chov drobného zvieratstva, sauny, úschovne bicyklov a detských kočíkov, čakárne a stavby športových zariadení,
  • podzemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a hĺbka 3 m, napríklad pivnice, žumpy.
  • stavby organizácií na lesnej pôde slúžiace na zabezpečovanie lesnej výroby a poľovníctva, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 30 m2 a výška 5 m, napríklad sklady krmiva, náradia alebo hnojiva,
  • oplotenie,
  • prípojky stavieb a pozemkov na verejné rozvodné siete a kanalizáciu všetkých stavieb a pozemkov a pripojenie drobných stavieb a pozemkov na rozvodné siete a kanalizáciu hlavnej stavby,
  • nástupné ostrovčeky hromadnej verejnej dopravy, priechody cez chodníky a na susedné pozemky, priepusty a pod.

Pojmy definuje stavebný zákon v § 139b ods. 15. Pre úplnú informáciu si však prečítajte uvedený paragraf zákona

Čo potrebujeme pre ohlásenie :

Ohlásenie sa podľa § 57 Stavebného zákona musí podať vopred, ešte pred samotným vykonaním prác. Náležitosti ohlásenia obsahuje vyhláška Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č. 453/2000 Z. z., ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia Stavebného zákona.

Medzi tieto náležitosti patria:
  • meno, priezvisko (názov) a adresa (sídlo) stavebníka,
  • údaj o tom, na ktorej stavbe sa majú úpravy alebo práce uskutočniť,
  • rozsah a účel úprav a prác a ich jednoduchý technický opis.

K ohláseniu sa do prílohy pripojí:
  • doklad preukazujúci vlastnícke alebo iné právo k stavbe, ktoré možno nahradiť čestným vyhlásením,
  • písomná dohoda s vlastníkom stavby, ak úpravu alebo udržiavacie práce bude uskutočňovať nájomca,
  • Súhlas spoluvlastníkov, pokiaľ nie sú všetci aj stavebníkmi
  • stanovisko orgánu štátnej pamiatkovej starostlivosti, ak ide o stavebnú úpravu alebo udržiavacie práce na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou, alebo ide o stavbu, ktorá sa nachádza v pamiatkovo chránenom území.

Doba vybavenia :     do 30 dní od podania ohlásenia, príp. jeho doplnenia
Poplatok :     bez poplatku

Na základe ohlásenia stavebný úrad skúma, či rozsah stavebných úprav spĺňa podmienky, ktoré sme uviedli v prvom odseku. Na objasnenie skutočností uvedených v ohlásení môže stavebný úrad podľa potreby vykonať aj miestne zisťovania a ústne konanie. Ak stavebný úrad dospeje k záveru, že ohlásenú činnosť možno vykonať len na základe stavebného povolenia, musíte s úmyslom vykonať stavebné práce vyčkať až do vydania stavebného povolenia.
So stavebnými úpravami môžete začať, keď dostanete písomné oznámenie stavebného úradu, že proti ich uskutočneniu nemá námietok. K takémuto písomnému oznámeniu stavebný úrad pripojí overený jednoduchý situačný výkres.
Zákon ráta aj s úľavami, a to v prípadoch, keď sa musia stavebné práce realizovať v dôsledku živelnej pohromy, havárie alebo inej mimoriadnej udalosti, či jej bezprostrednej hrozby. Vtedy možno práce vykonať aj bez predchádzajúceho ohlásenia. Ich uskutočnenie však treba bezodkladne ohlásiť stavebnému úradu.

3. Stavebné povolenie potrebujeme :
Na stavebné úpravy, najmä búracie práce, pri ktorých vlastníci bytov majú záujem zväčšiť priestorové usporiadanie bytu tým, že odstránia nosnú stenu alebo jej časť a spoja dve miestnosti do jednej. Treba podať žiadosť o stavebné povolenie. Každý vlastník bytu sa musí riadiť zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. V zmysle tohto zákona musí získať k plánovaných úpravám súhlas väčšiny vlastníkov v dome (pričom jeden hlas sa počíta za jeden byt). Zo schôdze musí byť spísaná zápisnica o hlasovaní. Ak mu spoluvlastníci nepovolia odstrániť nejakú nosnú stenu, žiadať stavebný úrad o povolenie je zbytočné, lebo bez ich súhlasu stavebné povolenie nedostane. Druhou základnou vecou je stanovisko statika, ktorý zodpovedne posúdi, či stavebné úpravy (vybúranie nosnej steny medzi miestnosťami alebo jej častí) sú možné, či neohrozia statiku domu, prípadne život a zdravie ľudí v bytovom dome. Statik spracuje statický posudok. Ak ide o nosnú stenu, sú potrebné aj presné výpočty a súčasťou statického posudku statika má byť aj návrh technických opatrení. Potom sa uskutoční stavebné konanie, ktorého účastníkmi sú všetci vlastníci bytov v dome. V tomto konaní majú podľa stavebného zákona možnosť a právo podávať námietky, ktoré stavebný úrad posúdi, a ak sú opodstatnené, stavebné povolenie nevydá.

Čo sa stane, ak sa vlastník bytu rozhodne pre stavebnú úpravu bez stavebného povolenia?
V prípade, že sa vlastník bytu rozhodne vykonať stavebné úpravy v byte bez stavebného povolenia, a teda aj bez súhlasu všetkých vlastníkov bytov v dome, nastáva zdĺhavý proces, počas ktorého sa skúma, či je možné na takúto stavebnú úpravu vydať dodatočné stavebné povolenie. Výsledkom takéhoto konania môže byť buď vydanie dodatočného stavebného povolenia, alebo stavebný úrad nariadi vlastníkovi bytu uviesť byt do pôvodného stavu. Aj v tomto prípade sa treba riadiť zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a doložiť súhlas dostatočnej väčšiny vlastníkov bytov k už zrealizovanej stavebnej úprave. Keď ho vlastník rekonštruovaného bytu v tomto konaní o dodatočnom povolení nepredloží, resp. ak niektorí vlastníci nesúhlasia, ide o občiansko-právnu námietku, o ktorej stavebný úrad nerozhoduje, a preto účastníkov konania odkáže na príslušný súd.
Za zrealizovanie stavebných úprav v byte bez stavebného povolenia stavebný úrad uloží v zmysle stavebného zákona pokutu. Vzhľadom na závažnosť problematiky súvisiacej s takýmito množiacimi sa neoprávnenými a možno aj neodbornými zásahmi do stavieb bytových domov by som chcela apelovať na všetkých vlastníkov bytov a spoluvlastníkov domu, aby k tomu pristupovali zodpovedne. Prevodom vlastníctva bytu neprešli na vlastníka len práva, ale aj povinnosti.

Čo potrebujeme pre stavebné povolenie :
  • Žiadosť o stavebné povolenie (tlačivo - žiadosť o stavebné povlenie)
  • rozhodnutie o umiestnení stavby
  • projektovú dokumentáciu v dvoch vyhotoveniach
  • doklad o vlastníckom, alebo inom vzťahu k stavebnému pozemku
  • zoznam známych účastníkov stavebného konania
  • situačná snímka z mapy katastra nehnuteľností so zakreslením stavby
  • rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia alebo iné opatrenia dotknutých orgánov štátnej správy
Doba vybavenia: do 30 - 60 dní od podania žiadosti

Ostatné rady pri rekonštrukčných a iných stavebných prácach v byte

Povinnosti stavebníka
Spoločenstvo (správca) vo svojom písomnom vyjadrení upozorní stavebníka, že pri realizácii stavebných úprav v byte musí postupovať v zmysle stavebného zákona a dodržiavať podmienky, ktoré majú vlastníci bytov dohodnuté v Zmluve o spoločenstve (v Zmluve o výkone správy, v Domovom poriadku alebo iných vnútorných predpisoch a prijatých rozhodnutiach), napríklad takto:

  1. Práce, ktoré spôsobujú hluk alebo iným spôsobom narúšajú pokojné užívanie bytov ostatných vlastníkov bytov, môže stavebník vykonávať počas pracovných dní iba v čase od 8. do 18. hod. a v sobotu v čase od 9. do 15. hod. V nedeľu alebo počas dní pracovného pokoja takéto práce vykonávať nesmie.
  2. Stavebné úpravy sa musia realizovať na základe projektovej dokumentácie a statického posudku, ak je k stavebným úpravám nevyhnutný.
  3. Stavebník musí zabezpečiť okamžitý odvoz vybúraného materiálu, prípadne nábytku či iného odpadu, a to na vlastné náklady a mimo kontajnerov na domový odpad.
  4. Pri úprave inštalačnej šachty, ktorá je súčasťou bytového jadra, musí stavebník ponechať manipulačný otvor pri zvislých rozvodoch prístupných z bytu tak, aby bol zabezpečený ľahký prístup k meradlám a armatúram v prípade výmeny alebo odstránenia poruchy na týchto zariadeniach. Otvor by mal mať rozmery minimálne 800 × 1 200 mm a mal by byť umiestnený vo výške 200 až 300 mm od podlahy.
  5. Pri výmene okien musí stavebník dbať na to, aby firma, ktorá výmenu okien realizuje, nepoškodila zateplenie pri ostení okien, pretože takýmto poškodením môže vzniknúť tepelný most alebo môže zatekať do tepelnoizolačného systému. Stavebník je povinný predložiť spoločenstvu záväzné stanovisko výrobcu a dodávateľa okien, že berie na seba zodpovednosť za prípadné poškodenie tepelnoizolačného systému, ktoré by vzniklo neodborným zásahom pri osadení okien.
  6. Stavebník musí použiť rovnakú vonkajšiu farebnú úpravu okien a balkónových dverí, aká je použitá na celom bytovom dome.
  7. Stavebník nesmie meniť tvar okien a balkónových dverí.
  8. Stavebník nesmie zasahovať do fasády domu nad rámec nutných úprav pri výmene okien.
  9. Pri vytváraní otvoru do nosnej konštrukcie musí stavebník doložiť statický posudok zohľadňujúci vplyv otvoru na všetky nosné konštrukcie v bytoch nad a pod otvorom, nie iba v predmetnom byte.
  10. Spoločné priestory, cez ktoré bude stavebník prenášať stavebný materiál, musí pri znečistení ihneď upratať, aby sa nečistoty neroznášali do ostatných bytov.
  11. Stavebník nesmie skladovať stavebný materiál v spoločných priestoroch.
  12. Stavebník nesmie prenášať ťažké a veľké predmety osobným výťahom.
  13. Pri použití nákladného výťahu na prevoz stavebného materiálu a zariadení musí stavebník alebo ním poverení pracovníci realizujúci stavebné úpravy v byte použiť podložku pod materiál alebo zariadenie tak, aby nedošlo k poškodeniu podlahy. Zároveň musí dbať na to, aby sa nepoškodili ostatné časti výťahu (steny, strop, vonkajšie a vnútorné dvere, ovládacie panely) a aby nedošlo k preťaženiu výťahu.
  14. Stavebník musí dodržať ďalšie podmienky určené príslušným stavebným úradom.